商品房還沒交付被查封?符合這些條件可以排除強制執行

                時間:2021-07-12 15:11:15 稿源:北京市第一中級人民法院

                  辛辛苦苦買了商品房,房子還沒交付,卻被法院查封了!遇到這種情況,我們該怎么辦?購房人的合法權益該如何保護?來看今日案例。

                  2017年6月,租房多年的小王決定在自己工作的城市購買一套商品房,用于自己居住。經過多次實地考察,于6月底與金海房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》,約定購買金海房地產公司開發的金海小區A棟302號房屋,交房時間為2020年8月,合同總價款216萬元。

                  轉眼到了2020年5月,離約定的交房時間越來越近了,小王已經陸陸續續向金海房地產公司支付了購房款項180萬元。5月的一天,小王突然接到了金海房地產公司工作人員打來的電話,工作人員告知小王,因金海房地產公司資金緊張,未能及時償還銀行借款,銀行勝訴后向法院申請了執行,包括302號房屋在內的多套房屋已于近日被法院查封。

                  經過多方咨詢,小王最終決定向執行法院提出執行異議,主張房屋消費者物權期待權,排除法院對302號房屋的強制執行行為。

                  什么是房屋消費者物權期待權?

                  根據民法典物權編的相關規定,不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅都需要經過依法登記才能發生效力。而從簽訂商品房買賣合同到辦理物權登記,二者并不能同時完成,購房人取得法律意義上的所有權總會滯后于商品房買賣合同一段時間,在這段時間內,商品房仍然屬于出賣人房地產開發企業所有,倘若不給予購房人特別的保護,而將其作為普通債權人,一旦房地產開發企業的其他債權人申請對物權尚未發生轉移的買受房屋進行拍賣或變價,那么購房人將面臨“房財兩空”的局面。

                  因此,基于對購房人居住權、生存權這一更高價值的保護,法律賦予已經履行了大部分合同義務的購房人,也就是房屋消費者,對買受房屋的物權期待權,以排除法院的強制執行,這就是法律上的消費者物權期待權。

                  法條鏈接

                  《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條規定:

                  金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:

                 ?。ㄒ唬┰谌嗣穹ㄔ翰榉庵耙押炗喓戏ㄓ行У臅尜I賣合同;

                 ?。ǘ┧徤唐贩肯涤糜诰幼∏屹I受人名下無其他用于居住的房屋;

                 ?。ㄈ┮阎Ц兜膬r款超過合同約定總價款的百分之五十。

                  通過上述條款我們可以看出,消費者物權期待權并非在任何情形下均能獲得支持,必須完全滿足上述條件,接下來,法官為大家一一解析。

                  01申請時限的債權應當限于金錢債權

                  第一個要件,申請執行人也就是債權人,對房地產開發企業享有的債權應當是金錢債權。即申請執行人要求房地產開發企業向其償還金錢而不是交付房屋或其他權利,如果申請執行人對房屋消費者購買的商品房享有抵押權,那么,上述條款就不能再適用,因為抵押權屬于法定的優先受償權。

                  02查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同

                  第二個要件,購房人與房地產開發企業簽訂合法有效的書面買賣合同的時間應當是在法院查封房屋之前。在這里,大家需要注意的是,雙方簽訂的合同應該是書面合同,不能是口頭約定,而且應當是合法有效的合同,不能存在損害國家利益、集體利益或第三人利益等導致合同無效的情形,當然,最關鍵的一點,合同簽訂的時間必須是在法院查封該房屋之前而不能是在查封之后。

                  03用于居住且名下無其他用于居住的房屋

                  第三個要件,購房人購買房屋的目的系用于居住而且其名下沒有其他用于居住的房屋。也就是說購房人購買房屋是為了居住而非用于投資或其他用途,對于居住的理解,我們應當做寬泛的把握,不管是單純的居住房還是商住兩用房,只要有居住功能,即應視為是用于居住。關于名下沒有其他用于居住的住房應該如何理解?我們認為,是指買受人需要在購買房屋所在地長期居住,而在同一地點,其名下沒有其他可以用于居住的房屋。

                  04已交付了50%以上的購房款

                  第四個要件,購房人已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。也就是說,購房人在提出異議時,已經支付的購房款,超過了合同約定總價的50%。在這里,需要提醒大家的一點是,如果購房人支付了50%以上的房款,但尚未支付完畢全款,此時,對于剩余部分的購房款,案外人可以主動與法院聯系,將錢款交到法院,或者由法院對剩余房款按到期債權予以執行。

                  05購房人應當是消費者

                  第五個要件,也是最后一點,購房人應當是消費者。按照《中華人民共和國消費者權益保護法》第2條規定,消費者是為生活消費需要而購買商品或接受服務的人。那么如何判斷購房人是不是消費者呢?我們可以通過購房人的自然屬性和所購房屋的性質這兩個方面來綜合判斷。首先,從自然屬性上看,消費者應該是自然人,法人或其他組織不存在購買房屋用于生活居住的問題,不在房屋消費者物權期待權中的消費者之列;其次,購買房屋是為生活需要而非生產經營所需,因此,所購買房屋的性質應為居住用房,而非寫字樓、門面房等經營性用房。

                編輯:楊滟
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